譲渡税がかからない！？
不動産を相続して5,000万円の「相続税」を納税後、相続財産の中から一つの土地を売却したところ、譲渡益は5,000万円になりました。通常は、相続なので長期譲渡所得税の税率20％で1,000万円の所得税・住民税の「譲渡税」が課税されます。
しかし、特例を使うと支払い済みの「相続税」5,000万円が経費とみなされ、譲渡益が無くなって「譲渡税」がかかりません。
相続税と譲渡所得税の関係
一般的には、5,000万円の「相続税」を現金で納付するのは難しいですから、不動産などを売却する方が多いです。不動産を売却した譲渡益が5,000万円である場合は、1,000万円の「譲渡税」を支払なければいけません。
「相続税」は相続した財産に対する税金であり、「譲渡所得税」は譲渡益に対する税金です。税の性質上、、「相続税」と「譲渡所得税」は、完全に分離しています。5,000万円の「相続税」にプラスして1,000万円の「譲渡所得税」が課税されるのは、当然ですが、『相続税額の取得費加算の特例』を使えば相続税を経費にすることができます。
『相続税額の取得費加算の特例』
(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)
この特例は、相続により取得した土地、建物、株式などを、一定期間内に売却(譲渡)した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができ、それをもとに「譲渡税」が計算されます。「相続税」を経費にすることが出来るのです。
(注)この特例は譲渡所得のみに適用がある特例ですので、株式等の事業所得、雑所得に係る株式等の譲渡については、適用できません。
特例を受けるための要件
○ 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
○ その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
○ その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。1日でも、過ぎると認められません。「相続税」の申告期限は、被相続人が死亡してから10ケ月後です。つまり、不動産の売却期限は、死亡後3年10ケ月になります。3年以内に相続し、ご不安な方はお気軽にご相談ください。
注意事項
・売却期限とは…売買契約の期限のことで、引渡しはその後でも大丈夫です。
・「取得費」に加算できる金額は、相続財産全体ではなく、相続人ごとに計算。
取得費に加算する相続税の額
取得費に加算する相続税の額は、次の①と②で計算した金額の合計額又は③の金額のいずれか低い金額となります。
①土地等を売った場合
土地等を売った人にかかった相続税額のうち、その者が相続や遺贈で取得した全ての土地等(注)に対応する額
注意事項
・土地等とは、土地及び土地の上に存する権利をいいます。
・土地等には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や、相続開始前3年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。
※相続開始時において棚卸資産又は準棚卸資産であった土地等や物納した土地等及び物納申請中の土地等は含まれません。
＜算式＞
土地を売った場合の取得費に加算できる相続税額の計算式
相続税額×[(相続した土地－物納した土地)÷(相続税の課税価格-債務控除額)]
例
相続財産が各1.5億円の三つの土地で、相続税の課税価格は3億円、「相続税」が1億円で物納なしとします。取得費加算の金額は、上記算式に当てはめると、〈相続税1億円×(相続した土地4.5億円÷課税価格3億円)＝1.5億円〉です。
この例では、譲渡益が1.5億円までであれば、「譲渡所得税」がかかりません。特例は、相続税を納税するための売却とされていますが、税法上、売却金の使途について制約はなく、「相続税」を現金で納税済みの場合や延納している場合でも使えます。
物納の場合も、「取得費」に加算できる金額は減りますが、対象になります。「相続税」1億円を、土地Ｃ 1.5億円で物納して納税済みの場合「取得費」に加算できる金額は、〈相続税1億円×(相続した土地4.5億円－物納した土地1.5億円)÷課税価格3億円＝1億円〉です。譲渡益1億円までは、「譲渡所得税」もかからず売却可能です。
②土地等以外の財産（建物や株式など）を売った場合
土地等以外の建物や株式などを売った人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額
＜算式＞
建物を売った場合の取得費に加算できる相続税額の計算式
相続税額×[(譲渡資産の価格)÷(相続税の課税価格-債務控除額)]
③この特例を適用しないで計算した譲渡所得の金額
『相続税額の取得費加算の特例』を受けるための手続き
確定申告をすることが必要で、確定申告書には
①相続税の申告書の写し（第1表、第11表、第11表の2表、第14表、第15表）
②相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書(←取得費に加算される相続税額を計算)
③譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用])や株式等に係る譲渡所得等の金額の計算明細書などの添付が必要。
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